В наш адрес от Вашей компании был направлен запрос на консультацию следующего содержания:
В 2017 году, в рамках договора купли-продажи недвижимости №03 Компания приобрела здания, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 1.
1. Целью приобретения данных зданий являлось приобретение права аренды на земельный участок, который являлся основной целью сделки для Компании. В июне 2018 года Компания выкупила земельный участок по Договору купли-продажи земельного участка №ЗУ с Минмособлимущество за 1 246 818 руб.
Стоимость данных объектов недвижимости согласно ДС №1 составляет:
Право собственности на данные объекты недвижимости принадлежит Компании, что подтверждается предоставленной сотрудниками Правового департамента выпиской ЕГРЮЛ на 23.06.2020.
Здания, приобретенные по договору купли-продажи недвижимости планировалось снести. Соответственно, в бухгалтерском учете вместо трёх вышеуказанных зданий и права аренды, был отражен объект основных средств «Земля по улице». Первоначальная стоимость данного объекта в размере 10 047 303 руб. сформировалась из сумм:
1.1. договоров купли-продажи трех зданий №03 с Компанией и права аренды земельного участка (7 580 730 руб.);
1.2. вознаграждения Компании 2 за организацию и проведение продажи зданий по договору № ВФ-42 (1 197 755 руб.). В бухгалтерском учете операция отражена 31.05.2019 как модернизация объекта ОС «Земля по улице»;
1.3. договора купли-продажи земельного участка №ЗУ с Минмособлимущество (1 246 818 руб.).
В связи с отсутствием данных зданий в бухгалтерском учете, по ним не начислялась амортизация, а также не был исчислен и уплачен налог на имущество за 2018 и 2019 годы.
На настоящий момент здания не снесены.
Возможно ли в текущем периоде, на основании заключения оценщика об аварийном состоянии строений, не осуществлять постановку объектов на учет, корректировку стоимости земли, подачу в уточненных деклараций по налогу на имущество за 2017-2019 гг.? Заключение оценщика будет запрошено в текущем периоде.
В соответствии с п. 1 ст. 374 НК РФ объектами обложения налогом на имущество признается недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с п. 1 ст. 375 НК РФ, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 НК РФ и недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с п. 2 ст. 375 НК РФ, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 НК РФ.
В соответствии со ст. 376 НК РФ налоговая база определяется отдельно в отношении каждого объекта недвижимого имущества.
Правила формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах организации установлены Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденным приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, и Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее - Методические указания).
Пунктом 6 ПБУ 6/01 установлено, что единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект. Инвентарным объектом основных средств признается объект со всеми приспособлениями и принадлежностями или отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций, или же обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и предназначенный для выполнения определенной работы. Комплекс конструктивно сочлененных предметов - это один или несколько предметов одного или разного назначения, имеющие общие приспособления и принадлежности, общее управление, смонтированные на одном фундаменте, в результате чего каждый входящий в комплекс предмет может выполнять свои функции только в составе комплекса, а не самостоятельно.
Согласно п.4 ПБУ6/01 актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при соблюдении ряда условий и в том числе, если объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В связи с тем, что здания не были признаны аварийными в момент их приобретения, у Компании отсутствуют основания не принимать здания в качестве основных средств в момент их приобретения в 2017 г. Учет трёх вышеуказанных зданий и земельного участка в качестве единого объекта основных средств является некорректным.
ФНС и Минфин считают, что налог на имущество организаций по объектам недвижимости подлежит уплате до момента исключения недвижимости из ЕГРН.
В частности в Письме Минфина от 24.04.2020 N 03-05-05-01/33133 указано: недвижимое имущество подлежит обложению налогом на имущество организаций до момента исключения его из ЕГРН.
Аналогичный вывод содержится в Письме ФНС России от 08.07.2016 N БС-4-11/12327@: исчисление налога на имущество организаций в случае сноса объекта недвижимого имущества производится до даты регистрации прекращения права собственности на объекты недвижимого имущества, в том числе жилые дома и жилые помещения.
В Определении ВС РФ от 20.09.2018 N 305-КГ18-9064 указано, что законодательство о налогах и сборах связывает обязанность по исчислению и уплате налога на имущество организаций с наличием у налогоплательщика реально существующих объектов недвижимости, способных приносить экономические выгоды их владельцу и потому признаваемых частью активов налогоплательщика - объектами основных средств. Уплата налога со стоимости недвижимости выступает в этом случае одной из составляющих бремени содержания имущества, которое лежит на собственнике, а само по себе наличие в государственном кадастровом учете сведений об объекте недвижимости и его принадлежности налогоплательщику не может служить основанием для взимания налога при отсутствии облагаемого имущества в действительности. Таким образом, обязанность по уплате налога на имущество прекращается в момент ликвидации здания, а не в периоде внесения записи в ЕГРН. Названное Определение ФНС направила нижестоящим налоговым органам для сведения и руководства в работе (Письмо от 24.09.2018 N БС-4-21/18577). Но это Определение касается ситуации, когда здание фактически снесено.
Составленные налогоплательщиком документы, а также заключения специалистов об аварийном состоянии здания не свидетельствуют об отсутствии обязанности уплаты налога на имущество организаций.
Так, в Постановлении АС МО от 30.12.2019 N Ф05-21336/2019 по делу N А40-58839/2019 судьи решили, что налоговый орган обоснованно доначислил налог на имущество, поскольку заключение экспертизы технического состояния нежилого здания не подтверждает прекращение обязанности по уплате налога, а акт обследования, свидетельствующий о том, что спорный объект снесен и списан с бухгалтерского учета, не представлен. Арбитры отклонили ссылку налогоплательщика на упомянутое выше Определение ВС РФ от 20.09.2018 N 305-КГ18-9064, отметив разные фактические обстоятельства, а именно: в деле, рассмотренном Верховным Судом, у налогоплательщика в проверяемом периоде имелся акт кадастрового инженера о сносе объекта.
Еще одно Постановление АС Московского округа от 30.12.2019 по делу N А40-58839/2019 вынесено не в пользу налогоплательщика. Здесь организация не платила налог на имущество в отношении здания, которое эксперт признал аварийным и подлежащим сносу. Однако инспекция посчитала, что это незаконно и доначислила налог. Суды с проверяющими согласились.
По нашему мнению, в текущем периоде нельзя на основании заключения оценщика об аварийном состоянии строений, не осуществлять постановку объектов на учет, не делать корректировку стоимости земли и не уплачивать налог на имущество за 2017-2019гг. Разъяснения ФНС и Минфина, а также сложившаяся судебная практика свидетельствуют о том, что уплачивать налог на имущество необходимо до момента фактического сноса здания.
Аттестованный аудитор (Минфин РФ), член СРО ААС, Участник Президентской программы подготовки управленческих кадров и международной стажировки Федерального министерства экономики и технологий Федеративной Республики Германия.
