От дробления залог не меняется

Верховный Суд РФ (ВС) принял решение, которое может помочь банкам бороться с махинациями клиентов с ипотечными залогами. До сих пор, чтобы снять обременение с заложенной банку квартиры, было достаточно изменить предмет залога — например, превратить одну квартиру в две, «забыв» поставить их на кадастровый учет. Именно такую операцию попытались провести заемщики Абсолют-банка, которых поддержали суды трех инстанций. Но ВС с этим не согласился, указав на эластичность предмета залога вне зависимости от его реконструкции и не дав таким схемам шанса приобрести массовый характер.

На днях коллегия по экономическим спорам ВС фактически перекрыла схему, которая позволяла ипотечным заемщикам снять обременение с заложенной по кредиту квартиры. Коллегия рассматривала спор Абсолют-банка с заемщиками — супругами Одинцовыми, которые взяли в банке ипотеку на приобретение большой квартиры. Через некоторое время супруги решили превратить одну квартиру в две, право собственности Одинцовых и ипотеку районный суд признал законными. Однако на кадастровый учет новые объекты недвижимости не поставили и обременение на них не было перенесено.

Затем Олег Одинцов инициировал процедуру своего банкротства. Абсолют-банк, которому будущий банкрот ипотеку так и не погасил, добивался вхождения в реестр как залогового кредитора через суд. Но в первой инстанции банк получил отказ, а апелляционная и кассационная инстанции удовлетворили его требования частично, указав, что раз обременение на новые объекты недвижимости не наложено, то банк включат в реестр как обычного кредитора с удовлетворением требований в порядке общей очереди.

Абсолют-банк подал жалобу в ВС, тот вынес спор на рассмотрение коллегии. Она вынесла решение: реконструкция предмета залога не означает прекращения договора залога. Следовательно, обе квартиры, которые были созданы в результате реконструкции, находятся в залоге у банка.

В Абсолют-банке подчеркивают, что не случайность и не ошибка банка, а промедление со стороны заемщика привели к тому, что залог не был переоформлен на новые объекты недвижимости. По словам директора юридического департамента банка Сергея Артеменкова, именно должник не совершил действий по документальному оформлению вновь созданных объектов и после получения решения районного суда о трансформации объекта в два новых не обратился в Росреестр. «Без регистрации в реестре невозможно зарегистрировать обременение, в реестре до сих пор фигурирует старый объект, — отметил он. — При этом банк не имел возможности сам зарегистрировать залог».

По словам экспертов, это решение имеет большое значение не только для Абсолют-банка, но и для других игроков. По словам руководителя аналитического центра «Русипотека» Сергея Гордейко, почти в каждом банке найдется клиент, который пытается изменением объекта залога снять с него обременение. Массовой практика не стала, уточняет он, поскольку попытки манипуляций с залогами можно квалифицировать как мошеннические действия.

«Статистики никто не ведет, но это единицы, возможно, десятки случаев даже в крупных банках, — отмечает один из собеседников «Ъ». — Однако, если бы ВС не принял такого решения, желающих попытаться мошенническим путем избавиться от кредита, сохранив недвижимость, могло стать гораздо больше».

При банкротстве не подлежит изъятию единственное жилье, у супругов квартиры были в долевой собственности, и если бы ВС принял другое решение, то при банкротстве одного из супругов была бы возможность сохранить обе квартиры. Это могло породить череду последователей.

По словам руководителя группы антикризисного управления и банкротства «Дювернуа Лигал» Карины Епифанцевой, судебная банкротная практика идет по пути признания статуса залогового кредитора вне зависимости от регистрации договора ипотеки в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Решение ВС — еще один шаг на этом пути, отмечает она. Зампред коллегии адвокатов «Де-юре» Антон Пуляев добавляет, что при уклонении заемщика от регистрации недвижимости банк имел законное право добиться регистрации через суд и уже по решению суда регистрировать обременение. Однако, признает он, пока такое решение не принято, оставалась лазейка, позволяющая вывести объект недвижимости из-под залога, чем в данном случае заемщики и воспользовались. Теперь, полагает Антон Пуляев, ВС ее закрыл.

Взято из источника: Коммерсантъ