Long-list объектов
Рынок недвижимости России давно приобрел в некоторой степени черты цивилизованного европейского делового рынка риелторских услуг. Развилась инфраструктура риелторского бизнеса, появилось много фирм и компаний, специализирующихся на определенных сегментах рынка. В достаточной степени развито гражданское законодательство, обеспечивающее интересы как продавца, так и покупателя. Имеется немалый опыт юридической и адвокатской практики для защиты сторон процесса купли-продажи.
Тем не менее любой благоразумный человек, покупая или продавая квартиру, дом (даже если он нанял для этого тысячу раз проверенного агента), должен знать обо всех тех рисках, с которыми он может столкнуться при заключении сделок. Дело здесь даже не в прямом мошенничестве недобросовестных контрагентов или «черных риелторов», а в том, чтобы, осуществляя сделку с недвижимостью самому или с помощью услуг компании, быть компетентным в вопросах заключения данной сделки и дальнейших последствий, с ней связанных. Ниже будет рассказано, на что надо обратить внимание при подготовке к сделке и во время ее совершения, чтобы избежать неприятных неожиданностей после того, когда договор подписан.
Выбор посредника
Если отсутствует значительный опыт самостоятельного совершения сделок с недвижимостью, то не стоит уповать на свое везение или всезнание. Обязательно следует проводить сделку с помощью профессиональных посредников. В большинстве своем в любом регионе имеется большой выбор риелторских фирм и компаний.
При выборе компании-посредника в первую очередь необходимо выяснить наличие у выбранного агента лицензии. Также квалификационные свидетельства должны быть и у непосредственных исполнителей-агентов, сотрудников фирмы. Не стоит стесняться в этом вопросе и попросить предъявить лицензию в оригинале при первом знакомстве.
Также неплохо бы поинтересоваться деятельностью компании. А именно: сколько она лет на рынке, часто ли менялся ее юридический адрес, входит ли она в Лигу риелторов или подобную профессиональную ассоциацию. Также можно узнать подробнее о будущем посреднике, запросив соответствующую выписку из Государственного реестра юридических лиц или через Федеральную налоговую службу (это можно осуществить через интернет-портал " Госуслуги").
Не стоит иметь дело с фирмами-однодневками, которые, как правило, не имеют прямой лицензии, постоянного юридического адреса, своего интернет-сайта и зачастую располагаются в небольших арендуемых офисах.
При выборе фирмы-посредника многие ориентируются на отзывы своих родственников и знакомых. Но следует помнить, что при совершении купли-продажи вы рискуете своими деньгами, и поэтому любая репутация подлежит обязательной проверке.
Проверка стороны сделки
Досконально проверить продавца или покупателя, объект недвижимости, по которому будет проводиться сделка, на юридическую чистоту самостоятельно вряд ли возможно. Помимо того, что в обязанности риелтора входит подобная проверка, стоит также иметь представление, на что в первую очередь необходимо обращать внимание.
- Первым делом необходимо убедиться, с кем вы будете иметь дело. Следует попросить вашего контрагента предоставить свой паспорт и паспорт супруга (-и). Тут важно также отметить, что супруги имеют равное право на распоряжение собственностью, приобретенной в период брака. Следует иметь это в виду при заключении сделки. Также важно знать, что к моменту подписания договора все жильцы должны быть выписаны из объекта (сняты с постоянного и временного регистрационного учета). Проверить, кто действительно зарегистрирован по данному объекту, можно, запросив домовую книгу в соответствующем местном подразделении жилищного кооператива, домоуправления или управляющей компании.
- Следующим шагом должна быть проверка документов на право собственности объекта недвижимости. Право собственности должно быть предъявлено в оригинале. Должны быть соответствующие печати органа государственной регистрации (Росрегистрация).
- Также должен быть в наличии технический паспорт на помещение со всеми реквизитами и печатями соответствующего органа (БТИ, Росрегистрация), кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности на земельный участок.
- Еще необходимо попросить квитанции по уплате услуг коммунальных, электро-и теплоснабжающих организаций. Соответственно, следует обратить внимание на то, что в квитанциях указан действительный собственник квартиры или дома. Также проверяется по квитанциям, существует ли задолженность по услугам.
В дополнение к сказанному необходимо отметить, что существует ряд нюансов и юридических практик, касающихся сделок с недвижимостью с семьей, где имеются несовершеннолетние дети или недееспособные родственники. Как правило, в таких случаях необходимо консультироваться с опытными юристами, специализирующимися на риелторских сделках.
В заключение этого раздела следует напомнить, что возможны варианты, когда продаваемый дом или квартира могут быть в залоге у банка, обременены какими-либо обязательствами по судебным искам (например, по распределению наследства). Все это имеет значение для юридической чистоты сделки и оспаривания ее со стороны третьих лиц.
Проведение сделки
Непосредственным результатом заключенной сделки между продавцом и покупателем является подписанный сторонами договор, заверенный должным образом нотариально и зарегистрированный органами государственной регистрации прав недвижимости (Росрегистрация). При непосредственном проведении сделки, подписания договора, расчетов необходимо помнить, что непосредственным контрагентом должен быть сам собственник объекта недвижимости. Если в силу каких-либо причин сам собственник не может участвовать в проведении сделки, то это может выполнять его доверенное лицо.
Сам факт наличия родственных связей, например супруг или супруга, еще не дает права на распоряжение собственностью. В любом случае должен быть предоставлен оригинал доверенности с действующей датой на момент оформления договора, дающей конкретному лицу право участвовать в сделке. Следует также помнить, что особое внимание необходимо уделять доверенностям на проведение сделок с недвижимостью от дальних или престарелых родственников. Нередки факты, когда такие доверенности получаются обманным путем. Чтобы избежать неприятных последствий, в подобных случаях всегда рекомендуется консультация компетентного юриста (адвоката).
В практике риелторских сделок широко применяется передача покупателем продавцу объекта собственности некоторых сумм в виде задатка. Однако следует помнить, что такая форма предварительных расчетов может применяться лишь в том случае, если покупатель полностью уверен в своем визави или выступающий посредником риелтор берет на себя функцию гаранта по обеспечению сохранности задатка и дальнейших расчетов по сделке.
Поделиться