Консультация по учету в строительстве у застройщика

Вводные данные:

Организация выполняет функции застройщика, осуществляет строительство гостиничного комплекса.
Строительство осуществляется на заемные деньги юридических лица и физических лиц, а также на средства, получаемые по договорам ДДУ.
Строительство осуществляет генеральный подрядчик — строительная компания.
Земельный участок, на котором осуществляется строительство, находится в собственности компании и был передан ей единственным учредителем. Там же зарегистрировано обособленное подразделение без отдельного баланса и расчетного счета.

Вопрос 1:

В 4 квартале подрядчиком была сдана часть работ. Как это отразить в учете?

Ответ:

Затраты по долгосрочному капитальному строительству объекта — гостиницы), — учитывать на счете 08.03. «Строительство объектов основных средств», по которым Общество выступает застройщиком, в соответствии с требованиями п. 16 ст. 1 Градостроительного Кодекса, Закона 214-ФЗ «О ДДУ», Методики определения стоимости строительной продукции МДС 81-35.2004, утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1.

Аналитический учет ведется по счету 08.03. «Строительство объектов основных средств» ведется:

• по объектам учета: гостиница;
• по видам затрат.

Таким образом, все затраты по строительству до момента его передачи участникам долевого строительства и/или оформления прав собственности за Обществом на него Вы отражаете на счете 08.3 (без учета НДС). К этим затратам могут быть отнесены:

• затраты по проектным работам подрядных организаций,
• затраты по непосредственному строительству подрядных организаций (включая благоустройство),
• затраты на материалы, которые используются при строительстве подрядными организациями,
• затраты на строительный надзор за строительством,
• затраты на согласование строительных работ и их результатов в гос органах,
• прочие расходы, имеющие непосредственную связь со строительством, в т.ч. затраты по содержанию службы дирекции заказчика-застройщика, непосредственно связанные с возведением объекта, а также земельный налог (полежат расшифровке и утверждению Учетной политикой. И, важно, в каждом конкретном случае их надо анализировать на предмет соответствия со сметами на строительство и условиями договоров ДДУ).

Например, затраты по возведению Объекта Генподрядчиком в рамках генподрядного договора на основании Акта КС-2, КЗ-3:

• Д08.3/Гостиница — К60.1./.
• Д19/НДС — К60.1./ на сумму НДС

Операции в налоговом учете будут идентичны бухгалтерским проводкам.

В бухгалтерском балансе на 31 декабря отчетного года объект незавершенного строительства должен быть показан по строке 1150 «Основные средства» актива бухгалтерского баланса с расшифровкой строкой ниже в той же сумме, что это «незавершенный строительством Объект».

Кроме этого, поскольку реализация жилых помещений, а также услуги застройщика в отношении строительства таких помещений, передаваемых гражданам для личного использования в рамках договора долевого строительства, являются не облагаемыми НДС операциями, (Закон № 214-ФЗ, пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ), суммы НДС, предъявленные застройщику-заказчику подрядчиками и поставщиками работ (услуг, МПЗ) связанные со строительством, к вычету в полном объеме не принимаются, а будут накапливаться на счете 19/НДС на дату 31.12.2016 г.

Вопрос 2:

Как отразить оплаченные ДДУ?

Ответ:

Учет расчетов с участниками долевого строительства ведется организацией на счете 86 «Целевое финансирование», с использованием счета 76 «Расчеты с прочими покупателями и заказчиками». Аналитический учет по счету 86 «Целевое финансирование» ведется по контрагентам, по объектам строительства и по договорам.

В бухгалтерском учете производятся следующие проводки:

• Д76/участник/договорДДУ — К 86/гостиница/договорДДУ — на дату заключения конкретного договора ДДУ в сумме определенной договором ДДУ
• Д51 — К 76/участник/договорДДУ — на дату поступления денежных средств на расчетный счет застройщика на основании выписки Банка

Таким образом, на счете 76 будет отражаться размер задолженности участника перед заказчиком по договору ДДУ.

Средства целевого финансирования, использованные застройщиком по назначению (в соответствии с ДДУ) не учитываемым в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль (абз. 2 пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Получение и использование Обществом средств участников долевого строительства, в части выполнения функции застройщика (который не выполняет строительство собственными силами) облагается налогом на прибыль (ст. 149,250 НК РФ), НО не признается объектом обложения НДС (214-ФЗ «О ДДУ», пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Не облагаются НДС авансы по ДДУ, предусматривающим передачу участникам долевого строительства жилых помещений, приобретаемых гражданами для личных и семейных нужд (а также в частности, машино-места для личных нужд) (Минфин России в Письмах от 23.03.2012 N 03-07-10/06 и от 04.05.2012 N 03-07-10/10, от 7 августа 2013 г. N 03-07-07/31823, от 4 февраля 2013 г. N 03-07-10/2252).

По производственным (коммерческим) помещениям (офисным, торговым, прочим площадям), услуги застройщика и авансовые платежи по ним облагаются НДС в общем порядке. Застройщик вправе принять к вычету НДС по товарам (работам, услугам), используемым для этих операций, после принятия их на учет при наличии счетов-фактур (п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 172 НК РФ, Письмо Минфина России от 26.06.2012 N 03-07-15/67).

Вопрос 3:

Компания сама закупала большое количество материалов для строительства и планирует передать их подрядчику. Как отразить эти материалы в учете? Каким документом передать их подрядчику?

Ответ:

Движение материалов между Обществом и генподрядчиком оформляется следующими проводками и документами:

Д10.7-К10.1/МПЗ — переданы материалы генподрядчику — на основании Акта приема-передачи подписанного с генподрядчиком, который можно оформить: 1) в произвольном виде с указанием обязательных реквизитов по 402-ФЗ (дата, название, подписи, пр.), 2) в унифицированной форме М-15 «Накладная на отпуск материалов на сторону», утвержденная Постановлением Госкомстата № 71а. В любом случае, избранная форма документа подлежит отражению в Учетной политике.

Д08.3/гостиница — К 10.7 — списаны на стоимость строительства материалы, использованные генподрядчиком — на дату Актов КС-2,3, а также документа «Отчет об использованных давальческих материалов», оформленного в произвольной форме с указанием обязательных реквизитов по 402-ФЗ (дата, название, подписи, пр.), и подписанного с генподрядчиком. Форма документа подлежит отражению в Учетной политике. Операции в налоговом учете будут идентичны бухгалтерским проводкам.