Финансовый кризис, начавшийся в США в 2008 г. и охвативший весь мир, привел к резкому падению рынка недвижимости и ценных бумаг, связанных с ней. На этом закончились крупные вложения в девелоперов как на отечественном рынке, так и за рубежом. В первую очередь была пересмотрена политика инвесторов и кредитных организаций, которые сильно ужесточили условия финансирования. Этот шаг привел к другому негативному фактору — снижению объемов строительства и оборота сделок с недвижимостью. Но обязательства перед кредиторами и естественная конкуренция заставили кредиторов искать новые источники поступления средств, которые могли бы позволить застройщикам и дальше вести свою деятельность. Совокупность всех этих факторов привела к новому финансовому инструменту — мезонинному финансированию.
Стоит отметить, что в докризисное время для крупных застройщиков заем средств был естественным. Финансирование инвесторами и кредитными организациями могло составлять до 9/10 бюджета всего проекта. Доля собственного финансирования тоже учитывалась, но это не считалось ключевым фактором для проекта, который мог многократно окупиться. Обе стороны интересовала прибыль, а о риске потери средств никто и не мог предполагать. Но это время прошло, и единственным вариантом сохранения своих средств, который был быстро найден инвесторами, стало ужесточение условий кредитования. Примером такой политики может служить российский Сбербанк, который прекратил финансирование программ с высокой долей заемных средств.
Спустя короткое время и остальные отечественные кредитные организации пошли по этому пути. Финансирование новых проектов было отвергнуто. Также были повышены процентные ставки по уже открытым кредитным линиям. По словам самих застройщиков, даже в настоящее время отечественная недвижимость имеет хорошую окупаемость, однако теперь инвесторы отказывают в финансировании всем, чья собственная доля в бюджете проекта составляет менее 1/3.
Отсутствие собственного капитала или завершенных проектов, которые можно реализовать, еще больше усложняло проблему финансирования, следовательно, и конкуренцию за рынок. Естественно, некоторые виды кредитования для застройщиков оставались доступными, однако условия выдачи кредитов предполагали высокую процентную ставку или залог недвижимости. Застройщиками предпринимались и попытки картельного сговора с целью влияния на кредитную политику, однако это приводило лишь к незначительным результатам. В конечном итоге на зарубежном рынке были найдены другие методы привлечения средств, среди которых мезонинное финансирование.
По определению самих кредитных организаций, мезонинное финансирование — это вложения в проект на условиях получения доли или пакета акций за конкретную стоимость при определенных условиях, например после ввода объекта в эксплуатацию. Для застройщиков это зачастую нерентабельно, и они прибегают к этому источнику финансирования, только когда других вариантов привлечения средств не осталось. Инвестор в этом случае сильно рискует, потому что проект может быть вообще не реализован, однако соблазн получить сверхприбыль за счет продажи ценных бумаг перекрывает эти риски. В большинстве случаев мезонинное финансирование предполагает получение от одного кредитора крупных средств, которые полностью удовлетворяют расходы на нужды проекта.
По существу, такой вид предоставления средств предполагает и передачу акций или доли в проекте. По этому признаку мезонинное финансирование причисляется одновременно к долговым обязательствам и к вложениям собственных средств (debt and equity financing). По определению долговые обязательства — менее ценный ресурс, а собственный капитал — самый ценный. По этой причине мезонинные средства занимают промежуточное положение.
Учитывая высокие риски и необходимость крупных вложений, которые гарантированно обеспечат проект нужным бюджетом, к этому варианту финансирования прибегают только крупные кредиторы. Доля такого финансирования крайне низка в общем обороте денежных средств инвестора и рассматривается только как возможность приобрести дополнительные ценные бумаги, которые в дальнейшем можно реализовать по выгодной цене.
Схожим образом уже длительное время работает механизм ипотечного кредитования, ставший популярным благодаря широкому распространению среди людей вне зависимости от доходов. Как правило, в этом случае кредитором определяется конкретная процентная ставка заимствований. При этом платежеспособность и источники дохода редко проверяются, т. к. в случае невыплаты инвестор может воспользоваться продажей этой недвижимости или рефинансированием кредита. Какой именно вариант будет использован, зависит от решения кредитора и определяется фактической платежеспособностью клиента. В случае если клиент становится банкротом или лишается стабильного источника дохода, кредитор продает недвижимость, чтобы избавиться от рисков. Если же клиент имеет постоянный доход и способен вносить оплату, кредитору выгоднее предоставить рефинансирование и в дальнейшем получить еще больше прибыли.
Но именно ипотечное кредитование и дало толчок к мировому финансовому кризису. Принципиальной основой стала невозможность кредиторами за короткий срок реализовать недвижимость, полученную в результате невыполнения долговых обязательств заемщиком, с возможностью покрытия расходов.
Российское законодательство наделяет приоритетом интересы кредитора, и правовая практика показывает, что им легче добиться возврата заемных средств, чем акционеру. В противовес слабой защищенности акционер может получить многократную сверхприбыль путем проведения операций с ценными бумагами или их продажи на бирже. Также акционер полностью свободен в выборе времени продажи и покупателя акций. Кредитор же полностью «связан» условиями контракта, в котором оговорены сроки и процентная ставка.
Мезонинное финансирование также связывает инвестора контрактом, который предполагает возврат средств по определенному графику. При этом в случае невыполнения обязательств заемщиком по мезонинному финансированию у инвестора остается возможность продать пакет акций объекта. Это дает возможность также получить сверхприбыль на уровне акционера, которая определяется лишь финансовым климатом. Однако пока проект еще не закончен, чаще всего рыночная стоимость акций не покрывает сумму финансирования, и девелоперу выгоднее рассчитаться ими за инвестиции. С учетом этого высокого риска и возможности получить сверхприбыль мезонинное финансирование является симбиозным вариантом инвестирования.
Уровень риска определяется прежде всего состоянием бюджета проекта и источниками финансирования. Мировая практика показывает, что мезонинное финансирование характерно для проектов с любой долей собственных вложений. Однако основная доля финансирования приходится на проекты, 20–25% бюджета которых — это собственный капитал. Иногда встречаются сделки, когда девелопер привлекает к проекту и использует 100%-ю инвестицию, а в качестве долговых обязательств предоставляет контрольный пакет акций проекта.
Основное преимущество заключается в возможности обеспечить проект необходимым потоком средств за короткий срок. Мезонинная кредитная линия оформляется банком без объемных бюрократических процессов, т. к. с предоставлением доли или акций проекта у инвестора пропадает необходимость в получении подтверждения платежеспособности заемщика.
У западных стран институт мезонинного финансирования прочно закрепился и успешно развивается. Есть даже специальные организации, предоставляющие мезонинное финансирование. Что касается отечественного рынка, то развитие этого кредитного института находится на крайне низком уровне, и нет предпосылок к его росту. Что интересно, если за границей мезонинная практика актуальна для недвижимости (вероятно, по причине возникшего кризиса именно с ее рынком), то в России она внедряется в других отраслях. Примером может служить крупный проект в энергетической сфере «Северный поток — 2», в котором компании-кредиторы получают контрольный пакет дочерней компании «Газпром». Можно найти много примеров аналогичных сделок во многих отраслях, однако на рынке недвижимости такой вид сделки пока что еще не зафиксирован.
В настоящее время отечественные финансовые институты изучают возможность использования мезонинного инструмента на практике. В качестве одного из перспективных вариантов рассматривается прямая передача в собственность доли в проекте с последующей перепродажей. Как полагают инвесторы, в связи с кризисом банки будут вести жесткую практику введения рамок для заемщиков, среди которых повышение ставок по кредиту, что обязательно приведет к спросу на мезонин. С другой стороны, унаследованная от СССР сложная бюрократическая система может затормозить процесс становления, особенно межнациональных проектов, т. к. западные девелоперы и инвесторы «избалованы» экономией времени. Также негативное влияние может оказать недобросовестность кредиторов, которым невыгодна выплата займа финансовыми средствами, и они будут инвестировать только в проекты, не защищенные собственным капиталом. В этом случае банк с высокой вероятностью получит сверхприбыльный пакет акций, который можно реализовать на торгах в любой удобный момент. Также ряд банкиров ссылаются на высокие риски и слабо изученный институт мезонина.
Мезонинное инвестирование заметно отличается от других финансовых институтов следующими признаками.
Настоящая практика по мезонинному инвестированию рассматривается в форме выпуска конвертируемых облигаций, которые в дальнейшем обмениваются на реальные активы компании по фьючерсу. Конвертируемая бумага заменяет пакет документов, утверждающих право инвестора на приобретение акций или доли проекта заемщика. А фьючерс рассматривает только сроки и сумму денежных средств, что позволяет провести сделку быстро. В итоге такая схема позволяет в сжатые сроки заемщику получить нужное финансирование, а кредитору — реализовать конвертируемые облигации в ценные бумаги. Также дополнительным преимуществом для девелопера является возможность получить от инвестора комплексное финансирование всего проекта, а не только конкретных задач.
Исходя из перечисленных отличий, напрашивается вывод, что мезонинное финансирование — это отличная альтернатива кредитованию. Этот институт позволяет заемщику быстро и без лишних хлопот привлечь инвестиции, а кредитору получить сверхприбыль, пусть и с высоким риском. При этом уровень риска инвестор всегда может оценить по доле источников финансирования в общем бюджете реализуемого проекта.
